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Dudas frecuentes

Datos relativos a los Sujetos
Clasificación de los Actos Jurídicos
Dudas de implicación Catastral

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    Datos relativos a los Sujetos
 ¿Cómo hacemos constar la participación de los avalistas en cualquier tipo de acto?

Entendemos que debe ser otorgante/participante ya que interviene en la escritura, bien de forma presente o representado, obligándose  de forma personal.


 ¿Cómo se hace constar en las intervenciones parciales de las Pólizas, los sujetos que no firman en nuestra Notaria?

Tal y como indica la guía de usuario de ANCERT, se han de indicar como otorgantes (no presentes por otorgamiento diferido o ausente).


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    Clasificación de los Actos Jurídicos
 Distribución de Hipoteca. ¿Cuándo se debe utilizar este código de Acto Jurídico?

Conforme al arancel notarial, este acto jurídico se debe utilizar en los siguientes casos :

1.-Cuando se realiza en escritura independiente y está referida a la distribución de un préstamo hipotecario entre cada una de las fincas resultantes de la División Horizontal

2.-Cuando se realiza en la misma escritura de préstamo hipotecario y este se distribuye entre cada una de las fincas resultantes de la División Horizontal.

 En Prestamos que están garantizados en la misma póliza con una Constitución de Prenda, ¿se ha de incluir esta como otro acto jurídico adicional?

Conforme a lo publicado en el manual de ANCERT, sí que hay que incluirlo y su cuantía será el principal del préstamo que quede garantizado con la prenda.


 Extinción de Condominio: ¿Como introducir una Extinción de Condominio en la que uno de los comuneros se queda el bien y compensa al otro con una suma de dinero?. La forma de pago no cuadra.

Según explicación dada en las Jornadas sobre Índice celebradas en el Colegio Notarial de Madrid, explicación que ha sido recogida en el manual de Ancert:

Las Extinciones de Condominio se deben introducir utilizando 2 actos Jurídicos:

El 507 “Extinción de Condominio” Por el valor del bien que estaba sujeto a condominio (el 100%)

El 806 “Exceso de Adjudicación Oneroso” Cuya cuantía será la del pago efectuado.


 Herencia : ¿En una herencia en la que el causante deja viuda e hijos y solo tiene bienes gananciales. ¿Qué códigos hay que introducir, y con qué cuantías?

Bajo nuestro criterio. en este caso solamente habría que introducir el código 1103 con la cuantía del montante total de la herencia (Neto), del que saldrían varias hijuelas;

La de la viuda en la que se sumaría el importe de su haber ganancial más el importe de lo que se adjudique por herencia de su marido.

Tantas hijuelas como herederos, cada uno por el importe de lo que herede.

En cuanto a las Adjudicaciones:

La titularidad de los bienes será 100% ganancial del causante. Y transmitirá al viudo el 50% más su porcentaje de herencia y el resto a los demás herederos hasta completar el 100%.

Esto permitirá a dar a conocer a Catastro la nueva titularidad del bien.


 Hipoteca Inversa: En una escritura de Hipoteca Inversa. ¿Qué código debo utilizar? ¿Cuantía? En este caso, el Banco, ¿Sería el deudor?

Bajo nuestro criterio, el código del Acto Jurídico que más  se ajusta es el 1204 “Hipoteca inmobiliaria en garantía de Otras Obligaciones”, en este caso la entidad financiera será el acreedor, la cuantía de la operación será el principal del préstamo, haciendo constar la total responsabilidad hipotecaria como base arancelaria.

Además, en nuestra opinión este tipo de escritura conllevaría la introducción de otro código de acto jurídico, el de la operación garantizada, es decir el 1020 “Constitución de Renta o Pensión” ya que según expone el manual de Ancert, en lo referente al código 1204 < La constancia de la garantía real no excluye de cumplimentar además el código correspondiente a la obligación garantizada>.

La explicación referente a la cuantía de este código resulta bastante difícil de entender por lo que intentaremos aclarar la forma de hallarla:

1ª Calcular la pensión anual (12 meses)

2º Teniendo en cuanta las reglas del usufructo, restar de 89 la edad del prestatario y multiplicar esta cantidad por la cifra anterior (Pensión anual) a este resultado (para capitalizarlo) habría que aplicarle el tipo de Interés básico del Banco de España.


 Los Arrendamientos Financieros cuando llevan Avalistas, ¿se ha de incluir otro acto jurídico de Afianzamiento?

Sí, tal y como recoge la guía de usuario de ANCERT se considera como operación superpuesta y su cuantía será el importe total afianzado.

 


 NOVACIONES Y SUBROGACIONES. LEY 2/94 : Novaciones y Subrogaciones de préstamos Hipotecarios... ¿Cómo introducirlas en Ancert tras la nueva Ley? Ya que a efectos del Arancel Notarial han pasado a ser Documentos sin cuantía.

Sólo están incluidas en la Ley 2/94 las Novaciones y Subrogaciones de P.H. Cuando supongan mejoras en las condiciones de tipo de interés o plazo o ambas y el acreedor sea una Entidad Financiera.

A efectos del Índice, bajo nuestro criterio, estas operaciones se tendrán que introducir por sus correspondientes códigos (1216 y 1217 ) y cuantías (Novaciones 1/00; Capital pendiente y Subrogaciones; capital pendiente) como se hacía con anterioridad a esta modificación si bien poniendo en reducción el 100%.


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    Dudas de implicación Catastral
 ¿Qué clase de alteración catastral conlleva la transmisión de una plaza de garaje que no tenga referencia catastral individualizada?

Respuesta según aclaraciones llevadas a cabo por responsables de Catastro en las Jornadas impartidas en el Colegio Notarial de Madrid.

Depende de los siguientes casos :

  • Cuando sea una finca independiente y se transmita el pleno dominio: Indicaremos Cambio de dominio simple. - Siempre que se transmita el pleno dominio del 100%, en otro caso se indicará Variación en la composición interna.

  • Cuando sea una participación indivisa que atribuya el uso exclusivo de una plaza determinada: Indicaremos Cambio de dominio simple. - Siempre que se transmita el pleno dominio del 100%, en otro caso se indicará Variación en la composición interna.

  • Cuando sea una participación indivisa que no atribuya el uso exclusivo de una plaza determinada: Indicaremos Variación en la composición interna.


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